常見信託業務

前言

「不動產信託」為我國信託業法第16條規定信託業者得申請辦理的業務項目之一，所謂「不動產信託」係指信託成立時，委託人以不動產作為信託財產之信託，其架構為不動產所有權人（委託人）將其所持有之不動產（包括土地及其定著物等）信託予受託銀行（受託人），雙方簽訂信託契約，受託銀行依該信託契約約定將信託之不動產為開發、管理或處分，藉以提高不動產運用效益，以達成信託目的。

業務簡介

目前實務上不動產信託業務依信託目的，大致可分為「不動產管理信託」、「不動產開發信託」及「不動產處分信託」等三種，實務上為配合委託人之個別需求，三種類型會混合搭配。「不動產管理信託」係受託銀行將不動產所有權人所信託之不動產加以經營管理，並依信託契約約定，將所獲得之租金或其他收益交付受益人；「不動產開發信託」係運用於一般建案、自行改建舊屋案、都市更新案等之開發規劃；而「不動產處分信託」主要係由受託銀行依委託人之要求，將所信託之不動產以適當價格出售，於信託關係結束時，再將出售所獲得之價款分配給受益人，不動產所有權則轉移給承購人。

將不動產交付信託後，對於各方參與者(包括：委託人、受益人、地主、建築商、承購人或融資銀行等)均有相當多的好處，大致歸納為下列各項：

1. 經由受託銀行之專業管理，可提升資產運用之效率及安全性。
2. 活絡不動產所有權人所持有之不動產，並保有不動產實質之權利。
3. 不動產交付信託後，信託財產將受到信託法之合法保障，不會被受託人之債權人強制執行。
4. 具有不動產保全之功能。
5. 若信託規劃得宜，可經由信託達成節稅之目的。
6. 協助受損房屋改建，並促進老舊社區更新，以提高使用效益。
7. 不動產交付信託，易於取得融資銀行之信賴，有利資金之調度與籌措。
8. 確保興建工程資金專款專用，避免資金被挪用之情事，促使興建工程順利進行，以保障承購人權益。
9. 興建工程之施工品質及進度由受託人監控，避免興建工程中斷，確保工程完工，進而增加承購人之購買意願。

結語

近年來，國內的社會、文化及經濟環境均在快速變遷中，國人對於各種財產規劃的需求殷切，在不動產管理運用及投資方面，亦不斷接收到各種新的資訊；不動產市場近年來的發展，以及市場需求提高，帶動了不動產信託業務的發展，透過信託之機制，經由受託銀行所提供之專業管理與服務，可將所有權及事權單一化，使信託財產獲得安全保障，提升不動產資產之有效利用，順利達成委託人交付信託之目的。